Ar įmanomas žemės ūkio paskirties įsigijimas užsieniečiams?

Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įtvirtinta, kad žemę nuosavybėn užsienio subjektai gali įsigyti pagal konstitucinį įstatymą. Įstatymu iki 2014 m. balandžio 30 dienos buvo nustatytas draudimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Tačiau šių metų balandžio 24 dieną priėmus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo pakeitimo įstatymą patvirtinta nauja Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – Įstatymas) redakcija – žemės įsigijimas užsieniečiams įmanomas, tačiau kartu įteisinami saugikliai, patvirtinama žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarką.

Nuo šių metų gegužės 1 dienos įsigaliojusio naujojo Įstatymo įvesti saugikliai, žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarka pagrįsti žemės kaip ypatingo nuosavybės teisės objekto koncepcija, kuri ne kartą buvo akcentuota Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo (toliau – Konstitucinis Teismas). Žemė įvardijama kaip svarbi ekosistemos dalis, lemianti ir kitų gamtos išteklių egzistavimą. Ji ypatingas gamtos išteklius kadangi negali būti pakeista niekuo kitu, sukurta iš naujo. Žemė yra ribotas išteklius, kurio tinkamas naudojimas yra žmogaus ir  visos mūsų visuomenės išlikimo ir raidos sąlyga, todėl labai svarbu yra užtikrinti jos racionalų naudojimą, kuris yra grįstas viešuoju interesu. Taip pat Konstitucinis Teismas pažymėjo, kad racionalus žemės naudojimas yra neatsiejamas nuo jos apsaugos, derlingos dirbamos žemės, netinkamo naudojimo, kitų neigiamų veiksnių, taip pat nuo žemės ūkio verslo laisvės užtikrinimo. Žemės sklypų turėjimas nuosavybės teise gali būti viena iš esminių sąlygų verslui pradėti ir jam plėtoti, viena iš būtinų ūkinės veiklos vykdymo prielaidų. Teisiškai reguliuojant santykius, susijusius su žemės naudojimu verslui, ūkinei veiklai, būtina paisyti žemės, kaip gamtos ištekliaus, prigimties ir jos, kaip nekilnojamojo turto, specifikos. Todėl toliau ir aptarsime Įstatyme numatytus ribojimus įsigyti žemės ūkio paskirties žemę – ypatingos nuosavybės teisės objektą.

Pirmiausia reikėtų paminėti, kad galimybė įsigyti žemės ūkio paskirties žemę atsirado tik tiems užsienio subjektams, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus. Tokius kriterijus atitinkantys subjektai yra užsienio juridiniai asmenys, taip pat kitos užsienio organizacijos, įsteigti: valstybėse Europos Sąjungos narėse arba valstybėse, sudariusiose Europos sutartį (Asociacijos sutartį) su Europos bendrijomis bei jų šalimis narėmis valstybėse Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos, Šiaurės Atlanto Sutarties Organizacijos (NATO) narėse bei valstybėse Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvėse, nurodytų valstybių piliečiai ir šių užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, taip pat Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės. Į šį subjektų ratą nepatenkančių užsieniečių  (pvz. rusų, baltarusių) padėtis išliko tokia pati, kokia ir buvo iki jau minėto pereinamojo laikotarpio pabaigos ir naujojo Įstatymo įsigaliojimo.

Įstatyme nustatyti kriterijai įsigyti žemės ūkio paskirties žemę suskirstyti į taikomus fiziniams ir juridiniams asmenims. Fizinis asmuo ketinantis įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmiausia privalo įrodyti turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Juridinis asmuo ar kita organizacija siekiantys nuosavybės teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius 10 metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos būti vykdęs žemės ūkio veiklą ir deklaravęs žemės naudmenas bei pasėlius. Taip pat pajamos iš žemės ūkio veiklos turi sudaryti daugiau kaip 50% visų gautų pajamų, o ekonominis gyvybingumas privalo būti įrodytas Lietuvos Respublikos Žemės ūkio ministerijos nustatyta tvarka įvertinus šio asmens perspektyvas.

Įstatyme įtvirtinta, kad asmuo ar susiję asmenys gali įsigyti tiek žemės Lietuvos teritorijoje, kad bendras jų iš valstybės įsigytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nebūtų didesnis kaip 300 hektarų. Didžiausias galimas įsigyti žemės plotas – 500 hektarų. Taigi asmuo ar susiję asmenys gali įsigyti tiek žemės Lietuvos teritorijoje, kad bendras jiems priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įsigytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nebūtų didesnis kaip 500 hektarų. Šis ribojimas netaikomas, jeigu žemės ūkio paskirties žemė įsigyjama gyvulininkystei plėtoti ir įsigytos žemės ūkio paskirties žemės kiekis neviršija hektarų, tenkančių 1 asmens laikomam sąlyginiam gyvuliui, skaičiaus.

Reikėtų paminėti ir tai, kad asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės ūkio  paskirties žemės, iki žemės sklypo perleidimo sandorio sudarymo privalo užpildyti žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo deklaraciją, patvirtinančią, kad sudarius žemės sklypo perleidimo sandorį asmens ir su juo susijusių asmenų turimos žemės plotas neviršys maksimalaus žemės ūkio paskirties žemės ploto dydžio (500 hektarų). Atsakomybė už deklaracijoje pateiktų duomenų teisingumą tenka pačiam asmeniui. Pateikus neteisingus duomenis ir pažeidus įstatymo reikalavimą, sutartis dėl žemės įsigijimo laikoma negaliojančia, o žemės plotas, viršijantis 500 ha, teismo sprendimu paimamas valstybės nuosavybėn. Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi pranešti pasirinktam notarui arba Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pagal parduodamo žemės sklypo buvimo vietą. Taigi, norintiems įsigyti/parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, greitai to padaryti nepavyks. Jei iki šiol nusipirkti žemės sklypą buvo galima per 1-2 dienas, po naujojo Įstatymo tai gali užtrukti ir 6 savaites. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo reglamentavimas pakankamai griežtas, tačiau vis dėlto lieka neaišku, kaip visa tai atsispindės praktikoje.

Taigi kaip matome iš to, kas išdėstyta, net ir praėjus 7 metų. draudimo užsienio subjektams įsigyti žemės ūkio paskirties žemę pereinamajam laikotarpiui pasibaigus ir priėmus naująjį Įstatymą nemažai saugiklių užkerta kelią žemės ūkio paskirties žemės sklypų įsigijimui. Tačiau būdų, kaip įsigyti žemės ūkio paskirties žemę užsienio subjektams tiek atitinkantiems, tiek ir neatitinkantiems europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų Lietuvoje vis dėl to yra. Svarbu akcentuoti, kad kiekvienas atvejis individualus, todėl užsienio subjektams, norintiems įsigyti žemės ūkio paskirties žemę rekomenduojama pasikonsultuoti su profesionalais, kurie sugebėtų tinkamai įvertinti ir išanalizuoti faktines aplinkybes susijusias  su žemės ūkio paskirties žemės įsigijimu.

Verta atkreipti dėmesį į tai, kad net ir galiojant draudimui užsienio subjektams įsigyti žemės ūkio paskirties žemę Lietuvos Respublikoje, pastarieji rasdavo būdų kaip apeiti imperatyvų konstitucinio įstatymo draudimą ir žemės ūkio paskirties žemę įsigydavo netiesiogiai – per tarpininkus arba įsteigdami juridinį asmenį, įsigydami juridinio asmens akcijų. Šie būdai visgi išliko aktualūs tiems užsienio subjektams, kurie neatitinka aukščiau minėtų europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų. Bet reikia atsižvelgti į Lietuvos Aukščiausiojo teismo ( toliau – LAT) suformuotą praktiką. LAT  pažymėjo, kad sandorio tikrasis tikslas – parduoti žemę užsienio subjektui (nors ir per Lietuvoje įsteigtą juridinį asmenį), prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms. Taip pat LAT yra pabrėžęs, kad dovanojimo sutartis, kurios pagrindu užsienio pilietis įsigyja žemės mūsų šalyje pripažįstama negaliojančia nuo pat jos sudarymo momento kadangi žemės sklypas kaip dovana įgytas esant imperatyviajam įstatymo draudimui. Susiklosčius paveldėjimo teisiniams santykiams, t.y. Lietuvos piliečio mirties atveju, kuris turėjo asmeninės nuosavybės teise jam priklausančių pastatų su žeme, jo įpėdiniai užsieniečiai, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – LR CK) 5.75 str. įgyja teisę tik į pinigų sumą, gautą pardavus paveldėtą žemę. Vadinasi, žemė pagal įpėdinio pateiktą paveldėjimo teisės liudijimą bus parduodama, o gauta suma išmokama įpėdiniui. Pastatams nuosavybės teisės ribojimų užsienio subjektų atžvilgiu nėra, todėl jei paveldima žemė turi statinių, paveldėjimo teisės liudijimas į pastatus išduodamas.

Svarbu paminėti ir tai, kad LAT aiškiai išdėstė – sutartys dėl tarpininkavimo paslaugų suteikimo užsieniečiams įsigyjant nekilnojamąjį turtą Lietuvos kurortuose yra niekinės. Užsieniečiai nuosavybės teise Lietuvos kurortuose įsigyti žemės negali. Šiuo atveju kalbama apie užsienio subjektus, neatitinkančius europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų. Šalys, sudarydamos sutartį dėl paslaugų suteikimo – tarpininkauti parduodant užsienio šalių piliečiams (neatitinkantiems europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų) žemę, elgiasi nesąžiningai. Tarpininkavimas padedant įsigyti žemę užsienio piliečiams, kai tai imperatyviai draudžiama įstatymu, prieštarauja viešajai tvarkai. Todėl šalių sudarytos sutartys pripažįstamos niekinėmis ir negaliojančiomis.

Taigi apibendrindami norėtume dar kartą akcentuoti, kad žemės ūkio paskirties žemė – ypatingas nuosavybės teisės objektas, kurio įsigijimas yra griežtai reglamentuotas Lietuvos Respublikos teisės aktais. Naujoji Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcija, įsigaliojusi nuo šių metų gegužės 1 dienos atvėrė galimybes užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, įsigyti žemės ūkio paskirties žemę Lietuvoje, tačiau norint realizuoti šią teisę rekomenduojama kreiptis dėl teisinių paslaugų, kad būtų įvykdyti įstatyme nustatyti reikalavimai.